其实，深圳回迁房很早就开始在市面上流通，现已发展为是一种非常成熟的市场行为，内部有着一套非常完善的运作方式和交易模式。只不过早些年的回迁指标房，体量相对比较小，资源一经放出，拆迁户的亲戚朋友就“消化”了，流入市场的基本也是内部“消化”。随着近几年深圳的存量土地的开发超过新增土地供应，城市更新（俗称“旧改”）作为存量土地供应的重要来源，慢慢有了规模，市场上的流通也越来越多。2013年以后，回迁房在深圳土著的圈子中，已经家喻户晓。
今天我们就客户常问 问题做一次统一解答（建议收藏）！131;;;;;;;;;;;;;4883;;;;;;;;;;;;;;9139;;;;;
1:拆迁房、指标房、回迁房的区别
大家都知道深圳的土地供应量逐渐紧张，这就迫使深圳不得不以城市更新的方式获得大量的土地。这种旧改的方式，造就了大量的红本回迁房。这是深圳特殊时期、特殊条件下形成的产物。
拆迁房：城市更新中要被拆除的老房子就叫拆迁房；
回迁指标&拆迁指标：是指老的房子要被拆除，新的在还没建好的情况下，开发商承诺赔给村民的住宅指标 即叫回迁指标；
回迁房：房子已经赔给村民了，有独立70年红本的就叫回迁房（该阶段和商品房一样，可正常抵押，贷款，流通，并且回迁房不受三年限售的条件）
2、交易流程
A 业主有房产证，已经是商品房的情况下：
这种回迁房可以正常交易过户更名，接受相关部门的认可和监督，对于购房者来说和普通二手房交易一样，非常安全。但是要求购房指标。
B 业主还没有房产证，具体有两种交易形式：
一是：直接和业主签订协议，先付部分房款给到业主，约定在房产证出来后进行过户，届时付清剩余房款。这种交易不能贷款，需要名额，且先付款比例很高，一般在总房款的七八成，有一定风险，且业主也不能保证什么时候能够真正过户，后续争议隐患大，虽然有律师见证，但小编不建议入手。
二是：交易时直接通过开发商更名确权，一次性付给原业主所有房款，房产证上就直接是购买者的名字。购买者也成为原有回迁村民的一员，这种权属变更还会得到开发商承认、政府认可，在国土部门备案，有国家信用背书，相当于买了一套期房。
这种交易很安全，但周期还是关键问题，周期合适、价格合适的项目非常少
3、房子交易安全吗?
房子交易百分百安全，回迁指标房在深圳是一个非常成熟的市场，内部有非常成熟、确定性的运作方式，是开发商加速拆迁的润滑剂，是公开的市场行为。第一当然要和村民（业主）签合同，第二要和开发商签合同，第三要在开发商备案，第四在国土资源局备案。合理合法合规，受到国家层面的保护，安全性极高，国家信用背书。
4、确定是商品房吗?
确定100%是商品房，这种案例并不鲜见，早就普及整个深圳了，比如早期的岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等不胜枚举。这些村在拆迁之前，当时都有许多村民把自己的房子卖给外地人，如今，这些外地人当时买到的农民回迁指标房早已变成红本商品房，身价倍增，个个赚得盆满钵满，充分享受到深圳城市更新二次再开发的红利。
因此，业界才大力推荐。但请朋友们放心，凡是经过政府获批拆迁旧改的、所有区域的回迁房最后在交楼时都会变成正规红本商品房，这是常识问题，不必担心。
5、这么赚钱为什么还要卖呢?
拆迁、建设、回迁是需要时间进度的，拿到房快的3年，一般4到6年，有些村民手里有大量回迁房指标，但是目前缺钱、需要用到钱，缺钱用的人等的来吗？很明显，那是等不来的，所以手里回迁指标才拿出来卖，回笼资金也快，如果立马能拿房，就不会拿出来卖了，这样各位投资客户又少了个投资渠道，懂的人自然懂，投资讲究就是把握机会。
6、回迁指标房价格会不会很高？
回迁指标房价格基本是周边房价的3-6折，入手成本这块主要是跟项目现有的进度 地段 配套 和未来的规划息息相关。
7、投资周期大概多久？
答：周期在3-6年左右，根据拆迁进展不同 周期自然也不同。
8、没拿到商品房的房产证能否提前退出？
公开市场无法退出，私下可以转让更名！每个阶段交易的细节不一样
9、是否限制名额？是否限购？
不用名额 社保 不限售
10、投资成本大概有多少？
8X万起~不上限，看购买面积和单价。区域不同价格也不同！
11、利润有多大？
回报率在100-300%，收益高就需要精挑细选，有些地方的回迁指标房只是单纯的解决购房者没有名额的问题，但普遍的回迁指标房利润都能达到一倍至两倍。
12、回迁指标房为什么价格偏低？
1、不能立即再变现
2、不是现房，旧改需要时间
13、还有什么补偿没有？
每月每平方会补偿15-100元每平米的过度租金，另有装修补偿，搬迁费，积极签约奖励等等。
14、确定是住宅吗?
确定是住宅。这些在开发商提供的【拆迁安置补偿协议】合同中都有明文规定，毫无争议可言。想看合同的加
15、确定能过户到我的名下吗?
确定可以过户到私人散户买家的名下，不管你有无名额购买，不管你目前持有多少房产都能够购买，而且不占用你现有的购房指标。具体过户的流程是开发商与散户买家签署拆迁安置补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向房管局备案。交房后，房管局会根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本住宅商品房。
14、户型怎么选?
户型是根据自己需要的面积匹配，比如想买大三房则选100平米左右，届时等户型公开后再来挑选，如果没有100平米的户型可以选择，则选择最贴近100平米的面积，如106或95平米。根据合同的规定，实行多退少补原则。
15、朝向与楼层怎么选?
目前不确定那个朝向与楼层，待交楼时与众多的回迁户进行统一选房，采取公开、公平、公正的抽签形式进行，完全靠运气，运气好抽到朝南的则会比较值钱，至少比市场价会高出5%左右，抽到朝西北的也不能有意见，城市更新旧改的回迁房就是这个游戏规则，你既然选择了购买旧改回迁房就得接受。
16、如果烂尾怎么办?
城市更新旧改项目是不存在烂尾的
所有的旧改项目都是政府审批通过的。开发商在对旧改房拆迁之前需要向当地政府打10%以上的保证金。不怕一万，就怕万一，万一开发商中途出现了资金危机怎么办，这时政府就会拿出开发商早期被监管的保证金进行输血，确保回迁户的房子优先建好，顺利交楼。否则，回迁户村民一闹事，当官的日子就不好过了，维稳是一项政治任务。因此，在实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下，开发商的旧改回迁指标房根本不存在烂尾的可能性。哪怕如果是开发商暴雷了，政府也会引进新的开发商重新启动这个项目。
17、如果合同期内交不了楼怎么办?
交楼一事确实不能保证百分百，即使去买市场上的新房，发展商也不能保证百分百交楼时间，要么延迟，要么提前，这是很正常的现象，这点务必理解。
但是，延迟交楼开发商的损失比我们更大，我们只是小投资，开发商才是大投资，试想，几百个亿投下去了，如果开发的时间周期拉长，那开发商的财务成本将陡然增加，要知道，任何开发商都需要快速销售，快速回笼资金，减少财务压力。另外，本地的回迁村民也会找开发商的麻烦，根本用不着我们这些小众群体的投资客户出头，村民是占有回迁房数量的主体，他们比我们更急，会监督好开发商，再说，旧改房政府也占有一定的比例。因此，不论从开发商本身的利益出发，还是从回迁村民的利益出发，开发商都有迫切加快工期的需要，不可能为了我们区区几十上百户回迁房的投资客户去拖延交楼时间。要知道，开发商、村民、政府、我们四方是一条船上的命运共同体。
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