房子几乎是个永恒的话题了，每年都看到有人抱怨房价太贵，房子买不起，实际上别说现在，即便以前的房子，也不是平常人就能买得起的，比如2000年的时候，当时的房价现在回想总算便宜了吧，那时上海的市区房子均价基本上只有几千，郊区比如宝山大场那边甚至只有几百，浦东唐镇川沙那边十万一套房比比皆是。但实际上当时因为大多数人工资低，也没几个人买得起。
国外也是如此，日本房价现在都说低，但是东京房价也不便宜，而且就算日本的黄金时代，房价涨幅也一直高于收入涨幅，只是日本上班族都是贷款几十年买房，所以收入的增长覆盖掉房价涨幅，和现在国内的情况是一样的。
所以从某个角度来说，所谓收入房价比是很难衡量出房价的真实价值的，在经济高速发展时期，房价涨幅往往都领先于收入涨幅，尤其在具体衡量某个房产价值方面，更难，举个例子，上海各个区房价天差地别，核心区黄浦静安十几万司空见惯，郊区金山只有一万多，差了十倍，但是核心区和郊区的平均工资一般也就是相差一半，和房价完全不好比。
那么很多人说的地价加建筑成本加税费是不是能看出房子的真实价值呢？恩，关于这个，其实就是房子的成本说，确实，这可以算出房子的成本是多少，但是这最多也就是只能是房子的初始价值，而后房子的真实价值，尤其是增值了，还是贬值了，是很难从成本上看出来的。
那么房子的真实价值到底是怎么样，怎么计算呢？
首先，房子的本身价值，这主要是房子的硬件，比如别墅一般高于楼房，别墅里独栋肯定好于联排，楼房里有电梯肯定好于没电梯的，洋房肯定好于高层，小区绿化环境好人车分流都是加分项，另外小区是不是有停车位，房子是不是精装也是要素。
这里要提到一句，许多人喜欢拿日本的房价和中国比，但是日本很多所谓住宅小区和国内现在这种住宅小区完全不一样，国内新式小区大都是封闭式的，有自己的围墙，围墙里有许多如同公园的绿化，等于是小区自带公园，为啥有些业主为了绿化率不足和开发商打官司，因为绿化也是房子价值的一部分。
而日本住宅小区基本上没有围墙，有些干脆就是一栋楼，下楼就是公共通道，要想去逛公园就自己去周边公园。这种小区在附属设施上和国内新式小区完全是两样的，价值自然也是两样，当然日式小区的优点就是出门方便，下楼就出小区，走几步路就到地铁。不需要像国内很多小区出小区都要花几分钟，地铁站还要走许多路。（因为怕地铁噪音影响，好一点的小区一般都不会太近。）
所以说房子本身价值就是一个很复杂的计算，甚至同一栋楼，不同的楼层，朝向都是很关键的，买房的都知道，一房一价，拿国内房价直接对比国外，而不具体说哪里是不现实的。
一般来说，大多数卖家或者买家都是通过对比获得心理价位，这还算比较好计算的。比如说这一带房子多的话，对比一下就能得到大约的价格，而小区环境如何也是一目了然。
第二种就不太好计算了，就是房子周边环境价值，我们都说买房要看地段，那什么是地段呢？有人告诉你是市区郊区与否，比如上海用内环中环外环，北京用二环三环四环划分。但实际上这太粗糙了，就拿上海来说，内环房大幅度低于中环房的比比皆是。
真正所谓的地段，不是说位于什么区，什么环，而是在于你周边的环境，有多少地铁站，多少公交，有没有大型商圈，游乐场，娱乐设施，学校，距离远近如何。
我们要明白一点，房子的本身价值，也就是第一项是不太会变化的，会变也只会变差不会变好，同样的条件，新房肯定比旧房好，所以第一项在确定之后，基本就不变也就是不会影响房价了，我们也可以认为是房子的成本价，但是影响房价的还有一个也是最重要的要素。
房子的升值主要在于其周边环境的改变，最典型周边地铁的增加，国家花了那么多钱造地铁，提高了你的便利是一方面，但是更重要的是附加的土地价值增加了，投入的资金其实就是增加了土地的价值，房价也随之提高。
租房市场在这点最明显，房租基本上就是随着和地铁远近密切相关，离地铁站越近房租越贵，离得越远就越便宜，比如你走路五分钟内就到地铁站的要6000元一个月的话，那么要坐一站公交换乘地铁就基本上需要便宜一千或者几百，坐两站路就再便宜几百。
商城，游乐场，都是会大幅度提高土地价值也是房价的，国内的房价为什么一直在涨，其实就是因为大量基建投入，大量的地铁站造出来，商城建好，学校建好，还有最基本的道路，都是提高土地房价的因素。
关于这点，国内新城的建设是一个最好的例子，国内很多城市的房价都是新城比老城贵，为什么，就是因为大幅度的基建提高了新城的便利性，提高了新城的土地价值，而老城当年地段再好，没有新增的基础设施，房价只能跌不可能涨。
而国内几个老城区更贵的地方，比如上海北京都是因为老城区依然有大量基建，增加了便利性。
日本为什么房子多年不涨，尤其是小城市，除了人口和收入的问题，日本小城市的基建长期停滞也是关键。
所以当你看到你房子旁边正在大兴土木的时候，在为了影响你出行而不满的同意，也应该心中窃喜，因为这标志着自己的房子要升值了。
而假如看到你周边长期没有新的基建，甚至一些商城都在关门，那你就要警惕，房价可能会跌了。
第三点，特殊加成，这一点就比较特殊，可遇不可求了，当然有种情况还是可以选择的，当然这更像第二点，就是学区房，但是学区的划分不是说想建设就能建设的，尤其一些优质学校实际上是遗留而不是建设出来的，所以把这个列入第三点。
学区房的价值这个就不用多说了，当然这种因素一旦变化跌的也快，学区房的大涨大跌也充分说明了这点，房子的价值在于附加属性而不是在于房价本身，一旦附加属性消失，房价暴跌是必然的。
特殊加成中还有负加成，比如一旦变成凶宅，房价就会跌，有些地方还会因为电视剧取景热播涨价，最典型的就是一些风景区民宿，这都是比较特别的了。
我们这里可以看到了，第三条可遇不可求，第一条里房子自身价值随着时间只会越来越低，只有第二条才会抬高房子的价值，所以未来决定一切的还是整个大环境尤其是基建和经济的发展。
这里估计有人要问了，那人口和收入呢？你看那么多城市为了维持房价都在抢人，不就充分说明了房价和人口息息相关嘛。
这话确实也没错，房子是给人住的，没有人房子就没意义，人口流入还是流出确实和房价息息相关，尤其是高收入人群，但实际上这种情况已经体现在房价里了，比如说兴建的地铁和商城，假如没有足够的人流，这些基础设施就没有意义，没有人坐的地铁必然亏本，没有人的商城必然倒闭，而这又肯定会直接反馈到房价上了，比如说某些城市造了一堆房子，没人住，那房价必然会下跌，号称鬼城，然后杂草丛生，基础设施也基本上荒废，最终等于白建，这就是一种基建过剩，基建过剩也是会导致房价下跌的。
当然，人口尤其是外来人口收入和房租的关系其实最为密切，租房的会有一种感觉，当你收入低的时候，房租也低，当你收入高的时候，房租也高了，好像房东看准了你的口袋。
没错，房租就是这样，房租是不看房屋的基本价值的，而只单纯看供求关系，只要你需要租房，那么房租肯定是维持在你不得不接受的程度，比如说假如你去荒郊野外，建设一个新城，那旁边基本上除了原住民的小屋是基本上没有住房的对吧，假如单位不提供住宿，那你只能租原住民的房子，哪怕再破烂也只能租，而且一旦僧多粥少，大家肯定都抢着租，租金就上去了。
而假如房租太高，房租超出了收入的大部分，那么房客肯定选择离开，太高了，我打工就是为了交房租，那我还不如回老家。假如太低，房东会觉得还有加租的空间，毕竟每年会有新的打工人出现要租房，那房东肯定有涨价的空间。所以最后房租会维持在房客刚刚可以接受的程度，就是租了房子之后剩余的收入可以满足一定的开支，而这个开支在国外基本上是三分之一到二分之一收入，国内现在许多一线二线城市基本上也接近了这个数值。
这里发现了吧，这里也解释了为什么所谓租售比是不对的，因为房租和收入挂钩，而房价是和房屋本身和房屋周边环境要素挂钩的，国外的租售比稳定在一定区间是因为国外收入基本上是稳定的，而房屋周边环境要素也是稳定的。（其实就是基本上没多少基建，因为都建得差不多了。）而国内则不同，国内因为处于快速城市化时代，基建发展速度远远快于收入上涨幅度，所以房屋价值一直在上涨，而收入上涨稍慢，收入慢了，房租上涨也慢，这样的结果就是房东觉得租售比太低，买房出租不划算，从而对房屋价值本身产生了怀疑。
但实际上随着城市基建的基本完成，房屋最重要的周边环境加成会越来越小，比如说你房屋周边原来有一座地铁，那很好，房屋价值会大幅度提高，又增加一座地铁站，那也很好，房屋价值会提高，但是没之前那么大幅度，等到三座四座地铁站增加起来，那基本上增加的房屋价值会越来越少了，而且国家也不会有那么多钱重复建设。这也是日本楼市为什么长期横盘的根本原因，日本那么多城市基建基本上都饱和了，比如大阪几百万的人口地铁就那么密集，还能怎么增加？
而房租则不同，房租会随着房客收入的增加不断的上涨，直到和房屋价格收入达到一个均衡程度，这是必然的经济规律。
这里还引出一点，虽然说理论上一线城市更有吸引力，但同时一线城市的基建和人口规模也渐渐会达到饱和，而未来基建的重心，而且能吸引大量外来人口的区域反而更有潜力，这有可能是一线城市的卫星城，也有可能是二线城市甚或新兴城市。
总而言之，一旦基建饱和甚至过剩，基本上房子的第二个价值就基本到头了，而假如基建还没达到饱和和过剩的程度，房子还有一定的机会。
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