山穷水复，逆水行舟
国家宏观调控是导致房地产企业上市困难的一个客观原因，此外，房地产行业的项目业绩和盈利周期波动较大，也难以满足上市要求。
云南的诸多房地产企业没有上市主要是跟企业本身的发展趋势有关。
云南的房地产业开始发展是在1993年前后，在1994年房地产企业上市就被封停，到2001年禁令解除，2005年6月因股权分置改革，证监会停止所有企业上市审核，在这一阶段，因企业股票分为流通股和禁售股，大部分企业只能选择通过IPO上市，借壳基本不可能。这个阶段活跃在市场上的房地产企业主要是银海、云电阳光、官房、城建股份、江东集团等。
银海和云电阳光主要走精品路线，像银海森林、阳光花园等的景观、设计等都可圈可点，但规模都不大，项目中间的间歇期也比较长，更兼之后云电阳光没落，上市连想都不用去想。城建股份和江东集团开发的楼盘比较大众，但规模上也没能超越，虽然这几家房地产公司在市场上比较活跃，但与上市的IPO要求相比还是有很遥远的距离。
况且，在这一阶段，楼盘规模都不大，观念上还是划地为圈，传统的融资方式基本上可以解决对资金的需求，对于上市，还没有明确的概念。
2006年6月证监会重新开闸上市审批，因股权分置改革完成，消除了流通股和禁售股的分隔，使借壳上市变得可行，原先想上市但对IPO望而却步的国内房地产企业开始排队等候借壳上市。在这个阶段活跃在云南市场上的主要是银海、俊发、星耀、城投、百大、金宸、城建股份、江东集团等，官房则转战外围。
在这一阶段，由于外来企业大举入侵，昆明楼市发生裂变，规模效应开始产生，世纪城是一个分水岭，房地产开发进入大盘时代，土地从划拨变更为招拍挂，资本的威力越来越显现，更兼股市繁荣，牛气冲天，上市公司在资本市场上巨额融资只如囊中取物，更刺激了有志者的神经。
云南城投率先在2007年借壳上市成功，后俊发、星耀公开表示筹备上市，但从2006到2007，也就只有一年的好光景，宏观调控房地产的政策又收紧了，股市也转牛为熊。
对于有实力并想达成上市目标的房地产企业来说，不仅需要等待政策时机，还需要参照上市所要求达成的各项指标，勤练内功，提升综合竞争力。
房企上市，考验的就是在石头缝里找到种子的一种能力。
鹰的重生
至于如何在石头缝里找到种子，有必要读一下关于鹰的重生的故事：
鹰是世界上寿命最长的鸟类，它一生的年龄可达70岁。
在40岁时它的喙变得又长又弯，几乎碰到胸脯，它的爪子开始老化，无法有效地捕捉猎物；它的羽毛长得又浓又厚，翅膀变得十分沉重，使得飞翔十分吃力。
此时的鹰只有两种选择：要么等死，要么经过一个十分痛苦的蜕变。它必须很努力地飞到山顶，在悬崖上筑巢。鹰首先用它的喙击打岩石，直到其完全脱落，然后静静地等待新的喙长出来。用新长出的喙把爪子上老化的趾甲一根一根拔掉。当新的趾甲长出来后，用新的趾甲把身上的羽毛一根一根拔掉。5个月以后，新的羽毛长出来，鹰重新开始飞翔，再度过30年的岁月。
企业的上市过程，也就是一只鹰的重生过程。
证监会对IPO和借壳的重大资产重组审核都非常严格，可是企业在上市之后要达到的条件更为苛刻，监督无时不在、无处不在。信息公开披露要求使得企业从财务、关联关系、企业盈利能力到核心竞争力、持续经营能力等都得接受证监会和广大投资者的监督，一旦企业连续亏损或财务等方面达不到要求，即使上市了也有可能被摘牌。在这样严酷的条件下，企业必须时励时新，不断提升核心竞争优势。
云南的房地产企业，除了星耀、官房等少数公司把地盘拓展到省外，其他大部分是在本土发展，相对全国来说，市场竞争不是那么充分，在政府的庇翼之下，各有各的生存之道。在大家都没有上市的情况下，竞争中的优劣势也不是那么明显。
现在越来越多外来房地产企业开始涉足云南，像世纪金源，大连万达等在云南已经有不错的表现，华侨城、保利、金地、恒大等上市公司也几经驻扎云南，随着社会资源的减少，外来夺食的企业必然越来越多，终极竞争必将在经过层层竞争之后最终剩下来的房地产企业之间展开，包括上市公司和非上市公司，上市公司的竞争优势无需多言。
房地产行业资金需求量大，而云南的大部分房地产企业长期主要依赖银行贷款，只要银行贷款门槛提高，企业就会面临资金链断裂的风险。在整个行业步入下行通道的背景下，如何寻求多元化的融资渠道，成了所有房地产老总都必须思考的问题。就像任志强说的：“作为资金密集型企业，利用资本市场进行融资将是未来房地产企业生存与发展的必由之路，是所有地产商早晚都要面对的问题”。
利用资本市场进行融资的先决条件是企业上市。“上市以后，我感觉和万科、金地的差距没有那么大了”一位中型房地产上市公司老总在面对媒体时这样说。
迄今为止，云南本土的房地产上市企业就只有云南城投一家，像俊发、银海、星耀这样的云南地产大腕，都被无情地拒在了资本市场的门外。不能说昆明的房地产商对资本市场没有觊觎之心。像俊发、星耀等都已经在为上市做筹备，传闻官房、金宸也在谋划上市，只不过，房企上市之路一直都充满崎岖。
幸福来之不易
华远集团借壳幸福实业成功上市，2008年8月28日复牌，至收盘时股价暴跌68.7%，对于这个结果，任志强早有心理准备，之前他在博客里以一篇题名为《幸福花开》的文章里明白地表达了这种预期，在同一篇文章里，他还说：“如果用艰难这个词来形容重组的过程，似乎有些太残忍了。但不可否认的是从2006年10月开始的重组工作确实用了比二万五千里长征几乎多了一倍的时间”。
尽管借壳上市成功，但按证监会要求，资产重组导致上市公司实际控制人发生变化的，上市公司申请发行股票或公司债券距最近交易日应超过一个完整的会计年度。推算下来，华远能在资本市场上融资差不多还需要两年的时间，对此，任志强的说法是：“华远借壳上市的打算也不是为了眼前，而是着眼公司未来发展做出的战略性考虑”。
与华远集团借壳上市的一波三折不同，云南城投借壳红河光明，2007年4月筹备收购红河光明，8月份证监会审核通过重大资产重组方案，11月30日复牌上市。上市公司收购、资产重组、股权分置改革合并进行，到最终复牌上市，云南城投只用了半年多的时间，创造了国内资本市场借壳上市时间最短的记录。
但环顾云南地产企业的上市表情，很显然，云南城投并没能发挥榜样的作用。
也不只是云南，就全国来说，房地产行业上市比重也是偏少的，A股1500多家上市公司，房地产行业的不到90家，这个数字，即使不考虑房地产资金密集的特点，也少了点。
房地产企业上市公司偏少，与国家宏观调控政策不无关系。
突出重围，逆风飞扬
这八个字可以代表现行国家宏观政策下房地产企业的上市历程。
1991年，万科在深交所上市，成为国内第一家房地产行业上市公司，那时中国的资本市场还处在雏形，民众基本上没有投资意识，之后资本市场经过立法等各种措施逐步走向成熟，但从1994年开始房地产公司上市之路就被封闭了，国务院明确提出不鼓励房地产企业上市运作。
1996年底，中国证监会《关于股票发行工作若干规定的通知》中规定：从严控制一般加工工业及商业流通性企业，金融、房地产行业暂不考虑。1997年9月，中国证监会《关于做好股票发行工作的通知》中又提出继续“对金融、房地产行业、企业暂不受理”。
1997年末，由于亚洲金融风暴的负面影响，迫切需要中国经济扩大内需，把住宅建设作为国民经济新增长点。当时建设部把北京的“天鸿”、深圳的“金地”、天津的“大开发”等三家房地产企业作为试点推荐给中国证监会，房地产行业上市之门重新开启。
直到2001年，对房地产行业的不鼓励态度才改变，但证监会对房地产行业一直都持比较谨慎的态度。
此外，房地产行业经营特点与上市要求之间的冲突主要体现在两个方面。其一、申请IPO上市要求企业连续三年盈利且业绩和盈利稳定。其二、申请IPO上市企业要求具备核心竞争力和可持续经营能力，这就要求房地产企业拥有一定量的土地储备，而占用大量的资金。
由于内地房地产企业通过IPO（首次公开发行股票）上市比较艰难，珠江合生、富力、雅居乐这样的优秀企业都只能选择到香港上市，2005年5月股权分置改革政策出台后，更多房地产企业通过借壳曲线上市。
在2000年，国内资本市场上只有34家房地产公司，基本是在1994年禁令之前上市的大型国企，到2007年，房地产上市公司总数增加到近80家，与此同时，国家宏观调控投资过热的政策渐紧，房地产行业首当其中。从2008年房地产企业新上市情况来看，证监会跟着国家宏观调控政策走，对房地产企业IPO和借壳审批更加从严谨慎已经是不争的事实。
但不管政策如何，房地产企业争取与资本市场亲密接触的艰难征途从来都没有停止过。
暂且不说陆续在A股获得上市的企业，除前述及外，碧桂园、SOHO中国、北辰实业、华润置地、首创置业、上海复地、绿城中国、合生创展、合景泰富、远洋地产、中国奥园等企业都陆续在香港上市。
2007年8月，易居中国在纽约交易所上市。
2008年5月，中华房屋在美国纳斯达克上市。
国家在对内资投资房地产戒严的同时，对外资投资房地产也开始戒严，在2007年10月修订的《外商投资企业产业指导目录》中，房地产行业的外商投资几乎都列为“限制”类。在这样的政策下，境外上市融得资金很难投回到内地项目，很多在香港排队等候上市的内地房地产企业不得不掉头重新在内地寻找上市机会。
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