小何会计的税言税语
随着个人所得税专项附加扣除政策的落实，个人如果填写住房租金信息，出租方是否要缴税的问题已经在网上引起热议，甚至网传部分房东已经通知房客不允许填报，否则退租。那么，住房租金信息能否填报？住房租金信息采集是否是为下一步征税打下伏笔？网上疯传的12%的房产税是否属实，如果再加20%的个人所得税，综合税率将达到30%？
比如上图，就是小何在群里收到的信息。但是小何一看，就知道税率不正确，发表人对个人出租房产的税收政策一知半解。今天小何带大家具体了解，个人出租住房究竟涉及哪些税以及个人出租住房的相关解析。
（1）
个人出租住房涉及六大税和两项费，包括：增值税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、个人所得税、房产税、城镇土地使用税、印花税。
一、政策依据
1、增值税
根据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局2016年第16号公告）第四条的规定：个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。
同时根据《国家税务总局关于小微企业免征增值税有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第52号）的规定：个人出租住房，月租金收入额在30000元以下的，享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加
根据《城市维护建设税暂行条例》等相关规定，以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，缴纳城市维护建设税（市区7%，县城和镇5%，乡村1%）、教育费附加（3%）、地方教育费附加（2%）。
同时根据《财政部国家税务总局关于扩大有关政府性基金免征范围的通知》（财税[2016]12号）的规定，个人出租住房月收入额不超过10万元的，免征教育费附加和地方教育费附加。
3、房产税
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定，对个人出租住房，按4％的税率征收房产税。
4、个人所得税
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（一）项规定：对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。
（1）每月租金不超过4000元的：应纳税额=应纳税所得额×适用税率=［每月租金-实际缴纳的各项税费-修缮费用（800元为限）-800］×10%
（2）每月租金在4000元以上的：应纳税额=应纳税所得额×适用税率=［每月租金-实际缴纳的各项税费–修缮费用（800元为限）］×（1-20%）×10%
5、印花税
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定：对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。
6、城镇土地使用税
根据《财政部、国家税务总局关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）第二条第（三）项规定：对个人出租住房，免征城镇土地使用税。
小何总结：
个人出租住房涉及的六项税和两个费，其中印花税和城镇土地使用税是明确免征的，其他四项税和两个费都有减免税的政策。如果不考虑扣除金额，最高的综合税率为1.5×（1+7%+3%+2%）+4%+10%=15.68%，也就是一般月租金10000元应纳税额不超过10000×15.68%=1568元
（2）
二、个人出租住房要交多少税
例1：
小何当月取得市区住房房租4000元。
1、增值税：月收入低于30000元，免税。
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：不交增值税，也就不交这三项。
3、房产税：4000×4%=160元
4、个人所得税：（VX:）×10%=304元
5、印花税：免税
6、城镇土地使用税：免税
合计应纳税464元，综合税率11.6%。
例2：
小何当月取得市区住房房租40000元。
1、增值税：40000 ÷（1+5%）×1.5=571.43
2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：
月收入低于元，教育费附加、地方教育费附加免征。
城建税：571.43×7%=40元
3、房产税：（40000-571.43）×4%=1577.14元
4、个人所得税：（VX:.14-571.43-40）×（1-20%）×10%=3024.91元
5、印花税：免税
6、城镇土地使用税：免税
合计应纳税5213.48元，综合税率13.03%。
以上是全国的规定，但是由于房产税属于地方税种，各省可能会制定不同的征收政策。如果各省自行制定政策，只会比全国规定更优惠，税负更低。
比如咱们江苏规定了个人出租住房的综合税率：
1、月租金收入不超过3万元（含3万元）
（1）增值税享受小微企业免征增值税优惠政策。
（2）出租住房按3.5%的地方税收综合征收率计算地方税收应纳税额。
2、月租金收入超过3万元
（1）按照5％的征收率减按1.5％计算增值税应纳税额；
（2）按3.5%的地方税收综合征收率计算其他应纳税额。
例3：小何出租的住房位于江苏省内，月租金收入4000元。
应纳税额=4000×3.5%=140元，综合税率3.5%。
例4：小何出租的住房位于江苏省内，月租金收入40000元。
增值税571.43元=40000÷（1+5％）×1.5％
其他应纳税额1333.33元=40000÷（1+5％）×3.5％
合计应纳税额1904.79元，综合税率4.76%。
小何总结：
1、个人出租住房的税率首先要咨询一下当地的税务部门，看看当地有没有特殊规定，有特殊规定的从其规定；
2、如果没有特殊规定，适用全国规定。
3、以上计算适用于个人出租住房，非住房，比如商铺税率规定是不一样的。
（3）
三、个人出租住房的征管现状
个人出租住房税收几乎从来没有纳入到征税视野，而征税的规定一直都有，但为什么绝大部分的出租方都没有申报缴纳过税收。
为什么？
税务部门管税除了主要依靠企业自行申报缴纳外，对于难于征管的税收主要采取三种方式：
1、以票控税。比如个人将房产出租给单位，单位付房租时，需要个人开发票给他，这时个人不得不去税务局代开一张房屋出租的发票，这时必须先交税，税务局才给你开票。
2、代扣代缴。比如个人取得工资，由于中国的特殊国情，个人的纳税意识还没有那么强，依靠个人自行申报不太可能。于是规定，用人单位如果发工资给个人，就要将职工个人需要缴纳的个人所得税代扣，并代缴至税务部门。
3、先税后证。比如个人转让房产，都知道必须先到税务局交税，为什么？不是个人的纳税意识强，而是如果你没有取得税票，住建局是不会发房产证给你的。这叫部门间相互协作，实行先税后证。
回到起点，个人出租住房给个人，一不需要发票，二不需要办证，三是个人现金交易。所以，现实中税务征管存在三个问题，一是没有信息来源，因为没有哪个个人主动会提供信息给税务局；二是没有征管手段，既然没有信息来源，那么就没有计税依据，真的是抓不住，挠不着；三是没有征管力量。据了解，每位税务人员的企业管户平均数量在300户左右，没有精力也没有时间再去找个人交税；四是考虑征收成本，对个人住房收税，征收所花费的成本可能远超过征收所得，得不偿失。
综合以上原因，所以个人出租住房税收几乎从来没有纳入到征税视野。
（4）
四、关于个人出租住房税收征管的未来走向
此次国家进行个人所得税改革，提高了免征额至5000元，还推出了六项专项附加扣除。许多人说，直接提高免征额就行了，为什么要弄得这么复杂？
我想，国家推出六项专项附加扣除的目的有三：
一是增强个人纳税意识。原来个人所得税由单位会计负责报就行了，个人大致知道有个人所得税，但是怎么算，如何缴，大家觉得和自已关系不大。新个税，事关大家的钱袋子，要求个人进行六项专项附加扣除的填报，对个税预缴与汇缴数额不同的，个人还可以次年到税务局进行汇算清缴。让老百姓懂税并参与其中，为下一步将个人征税纳入范围；
二是了解、掌握信息资料。为了新个税的实施，税务部门打通了和公安、教育、住建等相关部门的信息共享通道，同时通过个人资料的填报，取得了比如个人出租房产等以前没有办法掌握的信息，为征税做好先行准备；
三是落实税收优惠。为了照顾确有教育、医疗、老人、子女、住房产生的支出，家庭负担比较重的群体，实行有区别的减税，体现量能负担均衡的原则。
所以，虽然在此次填表时无需出租方提供房屋出租发票，但大家已经产生的相关疑虑和预感。但小何预估，鉴于我国的基本国情和个人出租的庞大群体，近两年特别是在新个税刚刚实行之初，就要求出租方开具发票的可题性并不大。但在未来，中国也会与发达国家一样，个人取得无论是房屋出租收入，还是取得的其他收入都应按规定申报缴税。
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