撰文：青龙 美编：若菡 校对：紫藤
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只见新人笑，不见旧人哭
很多人不知道的是，在兔年春节来临前夕，东哥探盘编辑部曾经就2023年楼市走向进行研讨。
当时与会的各位主编，普遍将2022年定义为近些年全国楼市和郑州楼市的至暗时刻。
同时，我们也普遍对于2023年楼市表示乐观。
当然这种乐观本身不是屁股决定脑袋的盲目乐观，而是有理有据中嗅到不一样的气息。
为此，之前笔者还曾撰文《对于房地产，从未像此刻一样乐观》。但是限于当时的舆情和大家的情绪面还未好转，被骂的狗血淋头。
可这一点也不影响我们对于2023年楼市的判断，小阳春会有而且会提前。
原因简单列举了几个：
1、政策面的利好政策如同鞭炮声连绵不绝。能够感受到的是，对于救市而言，各级政府自上而下且发自内心的焦急感。
2、郑州楼市无论销量还是销售价格而言，都已经跌无可跌，利空出尽就是利好。
3、对于房企卡脖子的融资、上市等行为日渐放松，信贷端开始在政策的催促下伸手解救优质房企。
4、郑州房贷利率破4进3，已经板上钉钉，在市场面推开只是时间问题。
和现实不同的是，当时笔者预测是年前郑州房贷利率就会破4进3，只不过时间节点没能完全猜测正确。
如今，首房首贷3.8%的利率已经成为助推郑州楼市回暖的催化剂。新房市场的火热和二手房的持续火爆让堆积在郑州房地产市场上空的阴霾随风而散。
大家的信心似乎又回来了！
但，笔者想说的是，不能只见新人笑，不见旧人哭！
——2——
房贷利差太大了！
作为较早呼吁给过去几年买房人降低利率的地产自媒体，从2021年开始，我们就以各种形式、各种渠道为站岗的房奴呼吁。
今年，更是要大声疾呼。
首先，从2017年开始直至2022年期间，绝大多数的买房人都被套死在5.88%到6.37%的高位上。
而且，这些利率高位站岗的房奴人数并不少。虽然没有一个统一口径的官方数据可以披露，但从历年新建商品住房成交套数上不难估算出一个数值。
根据郑州市住房保障和房地产管理局公布的数据如下：
2017年到2022年，郑州新建商品房销售套数约为套。
当然，扣除2022年部分月份利率下降至4.1%后的成交套数，这个数据会适当缩水一些。
但需要注意，这里没算上二手房的成交，如果算上过去几年二手房成交套数，那么这个数字妥妥的能够超过100万套。
按照当下现实，一人买房绝对是需要举全家之力共同承担的，也就是所谓“六个钱包”。
那么，其中隐性背负上房贷压力的人群总数，差不多要数百万人。
可郑州范围内常住人口总数也才1274万余人，毫不夸张的说，仅郑州一个城市，相当一部分人都因为高额房贷利率被迫站在高岗上瑟瑟发抖。
在现实压力下，消费能力能被激活才出鬼了，本身经济较差、收入锐减，在叠加房贷压力，真的是消费不动。
而且，从数据中也可以看出，大量人群被被套牢后，新入场的买房人步伐并没有因为利率下调而呈现强势正增长，对比历年成交套数还是比较乏力的。
也许是数据采集的时间不够长，但总体来看，2023年郑州楼市依然是以修复为主，成交量也是以恢复为主。
其次，按照最高6.37%利率与如今首房首贷3.8%房贷利率相比，息差过于巨大。
而且，此次房贷利率的降幅之快、降幅之大，即便放在房贷出台后的历史长河中，也是从未有过。
以郑州为例，2021上半年部分时间内执行的主流利率还是6.125%到6.37%。
但从2022年开始，房贷利率开始猛降，一路从5.88%直到之后的破4进3，如今已是3.8%的利率。
如果按照同样贷款100万，等额本息30年来计算：
6.37%利率月供约为：6235元
3.80%利率月供约为：4660元
以6.37%的利率等额本息贷款100万，每月要多还约1575元，一年下来，就要多支出约18900元。
这对任何一个家庭来说，都不是一笔小钱。用于平时消费的话，也足够负担日常的水电气暖的费用，相当于家里多了一个劳动力，生活也能轻松不少。
更何况这样的支出理论上要持续30年，虽然大多数人会提前结清，但一般年限也在5到10年之间，也就是利息支出要多出10到20万左右，足够买一辆不错的代步车。
——3——
官媒发声：引导存量房贷利率下行！
尽管现在有多种渠道降低利率的方式，但都有一定风险和局限性，最靠谱的还是转按揭贷款。
从之前政策来看，转按揭贷款出台的难度还是比较大的，让既得利益者把吃进嘴里的肉再吐出来当然很难。
但近期，经济日报一则消息，还是引发不少媒体关注的目光：
其实，从去年开始诸多媒体都关注存量房转按揭的话题，可以说是老生常谈。
但这次，真的不太一样。
1、经济日报是根红苗正的央媒，是指导全国经济工作的重要舆论阵地。他的发声，一定程度上表达出高层对于当下房贷政策的关注。
2、此文中提及的方向很明确，就是如此短时间内房贷降息太过于猛烈，市场上新房房贷和存量房房贷利率之间存在的利差过于大了。
3、转按揭操作之前已经有过先例，2023年是拉动经济的重要年份，给具备良好消费意愿的房奴松绑，是刺激经济恢复活力，拉动消费最有效、最直接的手段。
4、过去一段时间内，其实郑州某家银行已经针对内部职工和部分优质客户开展了转按揭贷款的业务。在广东某些地级市，也有商业银行进行过此类业务，并非完全不可行。
总之，降低存量房利率利好楼市，刺激置换需求，同时改善居民消费能力，有百利。唯一的一害就是压缩银行利润。但过去几年银行也赚的够多了，是时候反哺民生了。
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